Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate , специально для

Еще года три-четыре назад слово « » являлось весьма расплывчатым понятием не только для людей, не имеющих отношения к рынку , но и для специалистов. Помню, как несколько лет назад на одной из отраслевых конференций был задан сакраментальный вопрос из зала: так чем же отличаются апартаменты от обычного жилья и от ? Ответы звучали самые разные, не буду их повторять, но все они показывали одно – понятие «апартаменты» для нашего рынка новое.

Сейчас все изменилось. И тренд «инвестируй в апартаменты, это дешево, надежно и практично» уже несколько лет победно реет над всеми заинтересованными игроками. Но поскольку мы – управляющая компания, наш угол зрения всегда несколько отличается от точек зрения других участников рынка недвижимости. И мы решили проанализировать, а так ли уж выгодна покупка апартаментов, как это кажется на первый взгляд.

Отличие от квартир
Первое, что нужно четко понимать покупателю, это то, что апартаменты – не жилая, а . Соответственно, к ним не применимы нормы Жилищного кодекса РФ и вся та нормативная база, которая применяется к жилью. Что из этого следует? То, что, купив некое количество квадратных метров в апартаментах, собственник в дальнейшем будет иметь весьма серьезные траты, связанные с их содержанием, эксплуатацией, с платой за ресурсы, а также ряд где-то «неожиданных», но регулярных платежей.

Начнем с ресурсов. Стоимость потребляемых ресурсов для жилого сектора утверждена министерством регионального развития; соответственно, поднять цену выше утвержденного норматива невозможно. Делается это осознанно, чтобы на рынке оставались только государственные компании: при такой низкой стоимости тарифов частным компаниям там делать нечего. В «нежилье» нет этого сдерживающего фактора, поэтому те же поставщики ресурсов продают их в этом сегменте по самым высоким . Под «нежильем» мы в данном случае подразумеваем не только классическую , а любые нежилые объекты: от порта, завода, шахты и метрополитена до овощной палатки; все они потребляют воду и электроэнергию… И для апартаментов стоимость ресурсов начисляется также по «нежилому» тарифу. Для сравнения: средняя стоимость отопления для составляет приблизительно 1570 руб./Гкал, для апартаментов – около 2000 рублей за ту же потребляемую единицу. Стоимость электроэнергии для жилья – примерно 3,15 руб., за киловатт-час, и эта стоимость регулируется государством; для апартаментов средняя колеблется в районе 5,50 руб., но может быть много выше, так как каждый объект подписывает индивидуальный договор с Мосэнерго.

В целом владельцы апартаментов переплачивают за «коммуналку» в 2-3 раза по сравнению с собственниками жилья.

Обслуживание и эксплуатация
Этот блок вопросов создает самое серьезное удорожание при функционировании апартаментов. Повторюсь, «жилой» тариф (24,5 руб. за кв. м в месяц) здесь не действует, и управляющие компании устанавливают «рыночную» стоимость. Разброс цен здесь настолько велик, что дать какую-то среднюю для примера не представляется возможным. В среднем, формируя тариф, управляющие компании ориентируются на примерно такой разбег – от $50 до $100 за кв. м в год, но и эта цифра ни о чем не говорит, т.к. все дополнительные опции (капремонт, охрана, консьерж, вывоз мусора и так далее) оплачиваются собственником отдельно. Хотя на этапе экспозиции покупателю предоставляется некая заниженная, достаточно приемлемая цена, которая теоретически не может его отпугнуть. А далее, на этапе эксплуатации и функционирования апартаментов, цену начинают поднимать за счет дополнительных сборов и налогов, о которых мы скажем ниже.

Отдельно надо отметить капитальный ремонт. Если в государству так или иначе приходится субсидировать его проведение, где-то на 50%, где-то выше, где-то ниже, то владельцам апартаментов об этом следует забыть. Все 100% сметы им придется оплачивать самим. Кроме того, повторюсь, что на апартаменты не распространяется действие Жилищного кодекса РФ, соответственно, если капремонт сделан некачественно, призвать исполнителя к ответу будет практически невозможно. А такой риск есть, т.к. апартаменты в основном возникают в результате реконцепции бывших промышленных зданий либо строятся с нуля на их месте, с использованием их же изношенных коммуникаций, что все вместе чревато быстрым износом зданий.

«Неожиданные платежи»
Это та часть статей расходов, которую в отличие от собственника квартиры владелец апартаментов обязан оплачивать. Во-первых, он, как и все собственники коммерческой недвижимости, оплачивает , на которой стоит здание. Второе – это так называемые экологические сборы. Подразумевается, что любое «нежилье» может осуществлять некие вредные выбросы в атмосферу, даже если это банальный офисный центр или те же апартаменты. И третий платеж – с мест общего пользования (МОП).

Общая картина
Коммунальные расходы. Их оплачивают обе категории – и владельцы квартир в жилых домах (назовем их условно «жильцы»), и владельцы квадратных метров в апартаментах, но им это обходится в 2-3 раза дороже.

Налог физических лиц на имущество – оплачивают и те, и другие. Но есть разница. На вторичном рынке обладатели квартир платят меньше. Так как приобретаемое на вторичном рынке жилье обладает остаточной балансовой стоимостью, и, как следствие, размер налога, начисляемый на остаточную стоимость, будет значительно ниже. В новостройках же налоговая база будет примерно сопоставима с апартаментами. Правда, ставка налога будет опять же разной. Для жилых помещений это 0,1% от стоимости. А для нежилых (каковыми считаются апартаменты) – в пять раз выше: 0,5%.

Капитальный ремонт. «Жильцы» могут, если повезет, заплатить меньше или не заплатить вовсе, владельцы апартаментов заплатят 100%.

С МОПов, экологический сбор. По всем трем статьям «жильцы» не платят, владельцы апартаментов платят.

Если же сравнить совокупные платежки, то средняя сумма ежемесячного платежа для владельца двухкомнатной квартиры составит примерно 5000 рублей, а для владельца таких же апартаментов – 15 000 рублей.

Так в чем привлекательность?
Теперь следует задать вопрос, есть ли выгода в приобретении апартаментов. Если их покупали с целью последующей сдачи в , то даже без использования кредита маржа будет невелика. Сейчас средняя стоимость сдачи апартаментов в аренду составляет 25 000 - 30 000 руб. Соответственно, собственнику останется сумма за вычетом ежемесячных расходов в 15 000. При сдаче квартиры в аренду за аналогичную сумму выгода налицо. Если же владелец апартаментов брал при этом , то арендная плата может и не покрыть расходов на их содержание, не говоря уж об ипотечном взносе. И я часто слышал истории, как собственник, поразмыслив над ситуацией, приобретенные апартаменты продавал.

Второй тип покупателей – это те, кто покупает апартаменты для проживания. Могу сказать, что, как правило, и этот потенциальный покупатель не знаком со всеми платежными нюансами, которые его ожидают впоследствии, и не всегда готов оплачивать по 15 000 рублей ежемесячно, даже если у него есть на это финансовые возможности. И часто вопрос продажи здесь также остается открытым, даже в силу того, что нареканий к качеству таких зданий очень много. Но это уже другая тема.

Инвестирование в апарт-отели: преимущества и недостатки

Инвестиции в апарт-отели — что это и как работает

Говоря простым языком, апарт-отели – это коммерческие объекты недвижимости, которые используются для заработка на сдаче апартаментов в аренду. Их особенность заключается в том, что номера в таком отеле продаются частным покупателям. После покупки апартаментов в апарт-отеле собственник может:

• использовать апартаменты как жилье;
• использовать номер в качестве офисного помещения для собственных нужд;
• самостоятельно сдавать апартаменты в аренду помесячно\посуточно;
• заключить договор с управляющей компанией, которая будет сдавать и обслуживать апартаменты, получая при этом процент от прибыли.

Ленивым инвесторам больше-всего подойдет последний вариант, который позволяет получать пассивную прибыль до 20% годовых в зависимости от объекта и условий договора с управляющей компанией. Для более глубокого понимания перечислю основные преимущества инвестиций в апарт отели, в том числе через управляющие компании:

• возможность регулярно получать прибыль от аренды недвижимости без каких-либо затрат времени и усилий;
• более низкая стоимость апартаментов по сравнению с квартирами (разница составляет около 10%-20%);
• возможность приобрести инвестиционный объект по сниженной цене на этапе строительства;
• возможность купить апартаменты с использованием ипотеки;
• возможность бесплатного использования номера при необходимости (особенно актуально для апарт-отелей в курортных или туристических зонах);
• возможность получать гарантированную прибыль в пределах, установленных договором с управляющей компанией.

Законодательные нюансы и налогообложение

В России апартаменты, которые продаются собственникам в рамках инвестирования в апарт-отели, считаются объектами нежилой недвижимости, что связано с некоторыми особенностями их эксплуатации.

Во-первых, постоянная регистрация в апартаментах невозможна. Этот момент может быть недостатком для тех, кто собирается использовать их в качестве постоянного места жительства или собирается арендовать их на длительный срок. Кроме того, для жильцов таких объектов не предусмотрены места в детских садах, школах и т.п. В то же время в апартаментах возможна временная регистрация.

Во-вторых, налог на имущество, а также коммунальные и другие расходы исчисляются как для нежилой недвижимости, что выходит заметно дороже. К примеру, налог на имущество для апартаментов составляет около 2%, а для жилых квартир – 0,3%-0,7% от кадастровой стоимости.

В-третьих, при покупке апартаментов физические лица не имеют права на получение налогового вычета, который предусмотрен для покупки жилых объектов недвижимости.

В-четвертых, в случае образования у владельца апартаментов заложенности их могут взыскать без каких-либо ограничений, даже если они являются единственным местом проживания его и его семьи.

Для того чтобы полноценно понимать, что такое инвестиции в апарт-отели, разберем особенности налогообложения:

• покупка/продажа апартаментов облагается НДС (актуально для юридических лиц и ИП на общей системе);
• ежегодно необходимо будет уплатить налог на имущество из расчета 2% от инвентаризационной стоимости объекта с учетом коэффициента-дефлятора (ежегодно устанавливаемый на календарный год коэффициент, учитывающий изменение потребительских цен на товары);
• при получении прибыли от аренды необходимо будет уплатить налог с доходов (для физических лиц резидентов 13% НДФЛ).

Инвестиции в апарт-отели и прибыль

Инвестиции в апарт-отели является достаточно распространенным явлением на западе, тогда как в России оно только зарождается. Больше таких объектов недвижимости функционирует в Москве, есть несколько уже построенных апарт-отелей в Санкт-Петербурге (апарт-отели Yes, Vertical). В силу того, что привлечением клиентов занимаются управляющие компании, а сам отель зачастую соседствует с различными объектами инфраструктуры и туризма, количество потенциальных съемщиков апартаментов в перспективе будет только увеличиваться. Вот небольшой обзор рынка апарт-отелей Санкт-Петербурга.

Для начала инвестирования в апарт-отели можно выбрать договор с управляющей компанией, согласно которому вы будете получать гарантированную прибыль независимо от сезона или плотности потока клиентов, при этом доход обычно сопоставим со ставкой банковского депозита. Доходность в данном случае будет весьма низкой, но в отличие от банковского депозита вы будете собственником актива. Наиболее доходным вариантом является самостоятельная сдача апартаментов в аренду, но это уже можно сравнить с бизнесом.

Расчет прибыльности при таком варианте может быть таким:

• покупка самих апартаментов обойдется примерно от 2 млн. рублей;
• суточная стоимость номера в СПб составляет около 1500—4000 рублей, на месяц – от 26500 рублей;
• При средней заполняемости 50%, ежемесячная прибыль при посуточной сдаче будет начинаться с 20 тысяч рублей.

Всем профита!

В последнее время на рынке недвижимости Санкт-Петербурга апартаменты набирают все большую популярность. Novostroy -SPb .ru выяснил, какими преимуществами обладает такая недвижимость, сколько она стоит и где возводится, а также для чего покупают апартаменты.

Чем апартаменты отличаются от квартир?

Для начала определимся с тем, что такое апартаменты. Это нежилые помещения, имеющие все необходимые условия для проживания. Обычно апартаменты продаются в административных зданиях, а также в зданиях со статусом гостиницы (апарт-отели). С точки зрения закона, апартаменты - это коммерческие помещения, в этом их основное отличие от квартир. Приобретая квартиру, клиент покупает жилую недвижимость с определенным набором характеристик, а покупая апартаменты, он приобретает коммерческую недвижимость. В ней нельзя оформить постоянную регистрацию, только временную сроком до 5 лет. Формально апартаменты не относятся к жилью, поэтому тарифы на коммунальные услуги в них рассчитываются как для коммерческого помещения.

Основные отличия апартаментов от квартир:

• Статус помещения: квартиры - жилое, апартаменты - нежилое;
• В апартаментах невозможна постоянная регистрация, только временная сроком до 5 лет;
• Более высокая ставка налога на имущество для физических лиц - 0,5% (против 0,1-0,2% в квартирах);
• Более высокие тарифы за коммунальные услуги (примерно на 15-30%)

Стоит отметить, что в последнее время ужесточились требования к инфраструктуре и парковочным местам в апарт-комплексах, введены новые нормы. Согласно новым сводам правил от 01.07.2015, включенным в СНИП, к апарт-отелям планируют предъявлять такие же требования по обеспечению социальными объектами и зелеными зонами, как и к жилым зданиям.

Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group , рассказывает, что апартаменты бывают различными и приобретаются они с двумя целями - buy-to-live и buy-to-let, то есть чтобы жить в них, либо чтобы сдавать в аренду для получения дохода. Потенциальные инвесторы часто не обращают внимание на отсутствие возможности постоянной регистрации - в апартаментах не живут, их сдают с целью получения прибыли.

Анализ рынка показывает, что за последние несколько лет 30% сделок с первичной недвижимостью происходит с целью инвестирования. Большинство апартаментов в Санкт-Петербурге относятся к формату buy-to-live и представляют собой псевдожилье, считает спикер.

В зависимости от целей приобретения недвижимости клиенты обращают внимание на разные характеристики недвижимости, комментирует директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. Так, при покупке единственного жилья важна возможность оформления постоянной регистрации, которая сегодня для апартаментов не предусмотрена. Инвесторов же привлекает стоимость апартаментов, которая на 15-20% ниже цены на стандартные квартиры, и развитый сервис, включающий обслуживание помещений и организацию питания для постояльцев. Такие параметры повышают доходность апартаментов при сдаче в аренду и превращают их в понятный и удобный инструмент для сохранения и преумножения средств. Апарт-проекты часто имеют эксклюзивное местоположение и возводятся в локациях, где в силу юридических особенностей стандартные ЖК никогда бы не появились. Характерная черта многих апарт-проектов - авторский архитектурный дизайн зданий и внутренняя отделка помещений.

Немного статистики

По итогам аналитики рынка коммерческой недвижимости за второй квартал 2017 года, рост спроса в сегменте апартаментов значительно увеличился - плюс 38% по сравнению с началом года, рассказывает Катерина Соболева. Объем предложения в сегменте апартаментов во втором квартале составил 4 458 лотов в 33 комплексах (buy-to-live - 2 775 ап. в 24 комплексах (62%), buy-to-let - 1 683 лотов в 9 комплексах (38%). Объем спроса вырос до 440 апартаментов (рост на 38% по сравнению с первым кварталом года). Прогнозируются сохранение объемов спроса, рост предложения и рост цен в пределах 2-3%.

Согласно данным Becar Asset Management Group, по итогам второго квартала 2017 года в Санкт-Петербурге действовало более 340 отелей категории 3-5 звезд с номерным фондом 23,3 тыс. номеров. Средняя загрузка при этом составила 82%.

По итогам первого полугодия 2017 г. в Петербурге было реализовано 1 023 апартамента, что на 11% больше, чем за аналогичный период 2016-го, приводит данные Светлана Московченко. Основную долю спроса в размере 46% составили сервисные апартаменты.

Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга, приводит следующие данные КЦ «Петербургская Недвижимость» . На конец первого полугодия 2017 года на рынке первичной жилой недвижимости Санкт-Петербурга представлено 29 апартамент-отелей (без учета очередей). На 1 июля 2017 года объем первичного рынка жилья в сегменте апартамент-отелей в Санкт-Петербурге составил 464,7 тыс. кв. м, или 6,1% от объема рынка первичной недвижимости.

За первое полугодие 2017 года в сегменте апартамент-отелей было реализовано 970 лотов, что на 24% больше показателя в аналогичном периоде 2016-го. На долю апартаментов приходится 3,9% от общего объема спроса в Санкт-Петербурге.

За первое полугодие 2017 года на рынок было выведено 8 апарт-отелей площадью 137,4 тыс. кв. м жилья, вот некоторые из них:

• Like компании «ПСК» в Выборгском районе;
• Valo компании Arena Development во Фрунзенском районе;
• Next компании «Еврострой» в Василеостровском районе;
• «Vertical на Мужества» компании «СтройАльянс» в Выборгском районе.

По состоянию на 1 июля 2017 года средняя цена предложения в масс-маркете составила 123,7 тыс. руб./кв. м, что на 14,5% выше средней цены жилья класса масс-маркет в обжитых районах Петербурга. За первое полугодие 2017 года средние цены практически не менялись: стоимость апартаментов бизнес-класса - 161,8 тыс. руб./кв. м, что на 6,5% ниже средней цены жилья класса «бизнес» в обжитых районах Северной столицы (предложение апартаментов в классе «бизнес» ограничено небольшим количеством объектов). Элитные апартаменты в обжитых районах Санкт-Петербурга стоят 318,5 тыс. руб./кв. м, что на 3,5% ниже средней цены на жилье класса «элит» в обжитых районах города.

Апартаменты городские и загородные

Апарт-отели строятся на земле нежилого назначения, рассказывает Катерина Соболева. В Ленобласти, где есть огромное количество незастроенных жильем земель, девелоперы апарт-отели почти не строят. В городе они строятся в локациях с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, там, где мало пятен под жилую застройку.

Городские апартаменты в большей степени востребованы инвесторами, комментирует Алексей Бушуев. Особенно проекты с отличной транспортной доступностью. К примеру, многофункциональный комплекс квартала «Светлый мир «Я-Романтик…» на Васильевском острове пользуется высоким спросом у этой категории покупателей. Преимущества МФК - близость к историческому центру, инфраструктуре Василеостровского района, выезду на ЗСД. Благодаря минимальной для этого района цене среди клиентов немало и молодых людей, приобретающих апартаменты для собственного проживания.

Пригородные апартаменты более чем в 50% случаев приобретаются для себя - сезонного отдыха с семьей, выездов за город, встречи праздников на природе. Немалая часть покупателей, уже имея жилье в городе, рассматривают апартаменты в квартале «Светлый мир «Внутри…» на берегу залива в Дюнах как дачу XXI века, а также делают возможным совмещение жизни в Дюнах с работой в городе.

Все элитные апартаменты, представленные сегодня на рынке, созданы в местах, где нельзя строить объекты жилой недвижимости - вблизи парков, исторических зданий или водоемов. Это обеспечивает проектам превосходные видовые характеристики: например, 90% апартаментов в комплексе Royal Park выходят окнами на Малую Неву, собственную бухту, р. Ждановку, Петровский парк и пруд, Исаакиевский собор, церковь Св. Екатерины и другие достопримечательности Петербурга, рассказывает Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg . Именно за элитными апартаментами - будущее премиального рынка недвижимости Петербурга. Такой формат позволяет использовать для строительства лучшие видовые точки в центре города, в непосредственной близости от парков, в то время как локация - один из важнейших факторов, на которые обращают внимание покупатели элитной недвижимости при выборе объекта.

Сколько стоят апартаменты

Компания Becar реализует лоты в комплексе «Vertical на Мужества», квадратный метр в проекте сейчас стоит 110 000 рублей. При этом стоимость апартаментов здесь не больше, чем стоимость аналогичных квартир подобного метража в данной локации, отмечает Катерина Соболева.

«Квартира никогда не будет приносить таких доходов, как апартаменты: квартира в среднем приносит не более 6% годовых, доходность апартаментов составляет до 16% годовых»​

Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group

В МФК комфорт-класса «Светлый мир «Я-Романтик…» на Васильевском острове цены стартуют от 1,9 млн рублей за студию площадью 26 кв. м со сдачей в начале 2018 года. В квартале апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри…» на берегу залива в Курортном районе прайс начинается от 3,3 млн рублей за студию размером 33 кв. м со сдачей в следующем году.

Knight Frank St Petersburg является эксклюзивным брокером элитного комплекса апартаментов Royal Park - это флагманский премиальный проект на Петровском острове. Стоимость апартаментов на начале продаж варьируется от 260 тыс. до 420 тыс. руб./кв. м. В конце июня 2017 года средняя цена квадратного метра элитной квартиры на первичном рынке составила 370 тыс. руб.

Приобрести апартаменты можно так же, как и квартиру. Они продаются в ипотеку, на них действует рассрочка.

Большинство банков, включая Сбербанк, уже имеют в своем портфеле специальные ипотечные программы для приобретения апартаментов, рассказывает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. Ставки по этим программам снижаются. Как показывает практика, ипотечные программы для апартаментов весьма востребованы: порядка 25-30% сделок с данным видом недвижимости проходят с привлечением заемных средств.

Что делать с повышенным налогом и коммунальными платежами в апартаментах

В настоящий момент в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Это является одним из основных отличий этого формата от привычных квартир. Тем не менее, в апартаментах со статусом объектов гостиничного типа возможна временная регистрация сроком на пять лет. Обладатели такой недвижимости смогут пользоваться теми же правами.

Ставка налога на имущество для апартаментов выше, чем для обычного жилья. Однако стоимость элитных апартаментов, особенно на начальном этапе строительства, пока ниже, чем стоимость премиальных квартир. Следовательно, разница в цене между ними может покрыть переплату по налогу на имущество на 2-3 поколения собственников вперед.

Коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками действительно имеют повышенный коэффициент, но разница в коммунальных платежах лежит в пределах 30% по сравнению с жильем аналогичного размера и класса из-за того, что по некоторым услугам существуют различия в тарифах, отмечает Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg. К тому же в премиум-сегменте размер коммунальных платежей собственников напрямую связан с наличием дополнительной инфраструктуры на объекте: например, большого числа площадей общего пользования. Серьезные расходы дополнит бассейн, SPA-комплекс, спортивная инфраструктура или собственная оранжерея, которые девелоперы любят преподносить как уникальные преимущества своих проектов. Однако в сегменте элитных апартаментов, ориентированных на постоянное проживание, уже наметился тренд на сокращение подобной инфраструктуры.

Какое будущее у апартаментов

Сегмент апартаментов находится в активной стадии развития и занимает 8% рынка жилой недвижимости в городе, отмечает Светлана Московченко. По сравнению с итогами 2016 года данный показатель увеличился на 4%. В условиях ограниченного количества земельных участков в Петербурге, пригодных для жилищного строительства, сегмент апартаментов продолжит своё развитие. На сегодняшний день в стадии проекта и замысла находится около 2 млн кв. м, которые потенциально смогут стать апартаментами.

У апарт-отелей крайне позитивное будущее. Они составляют сильную конкуренцию отелям и гостиницам, причем представляют собой качественную и недорогую альтернативу, считает Катерина Соболева.

Апартаменты достаточно давно завоевали популярность за рубежом, а сегодня активно распространяются и у нас, комментирует Алексей Бушуев. В Москве доля апартаментов занимает около 40% от общего объема новостроек. А если в Петербурге еще 4 года назад было всего 2 апарт-комплекса, то сейчас реализуется сразу несколько десятков таких проектов от эконом- до элитного уровня. Учитывая все преимущества и высокую доходность апартаментов, объекты данной категории недвижимости будут только увеличивать долю своего присутствия на петербургском рынке и в целом по России.

Дата публикации 21 июля 2017

Цены на жилую недвижимость в центре Москвы всегда отличались удивительной стабильностью. В данном обзоре будут детально исследованы проекты новостроек, локализованные в ЦАО и не обладающие чрезмерной стоимостью ! Кроме инвестиционной привлекательности, в рассматриваемых комплексах идеально подходят для приобретения в качестве жилья детям-студентам или пожилым родителям.

Большая часть новостроек в центральном административном округе представлена элитными новостройками. Но в то же время есть возможность приобрести и жилье бизнес-класса. Эксперты и аналитики рынка недвижимости в один голос заявляют:

По мере строительства подобные объекты постоянно прибавляют в цене . Прирост стоимости апартаментов, при нормальной динамике строительства, составляет от 15 до 30% в год.

Ниже представлены четыре наиболее привлекательных апарт-комплекса в пределах ЦАО по соотношению цена/качество/расположение!

Loft Post предлагает самую бюджетную недвижимость в центре - апартаменты от 25 кв.м за 8 млн рублей . Есть в Loft Post и варианты попросторней - лофты до 200 кв.м. Стоимость метра варьируется в пределах 160 и 180 тыс. рублей. Данный апарт-квартал является реконструкцией технических зданий немецкого рынка и доходных домов Басманного района.

Проект Loft Post предусматривает полную модернизацию исторических сооружений 18-ого века. Модернизированы будут все инженерные коммуникации и внутренние помещения, фасадной части реконструкция не коснется. Весомыми доводами в пользу выбора этого проекта являются высота потолков и удобное расположение (буквально несколько шагов от ст. Бауманской ).

Самый дорогой из рассматриваемых комплексов, апартаменты площадью 39,2 кв.м . стоят тут около 11 млн рублей . Квартал TriBeCa Apartments позиционируется застройщиком как образец архитектурного стиля Нью-Йорка. Проект «TriBeCa Apartments » является редевелопментом бывшей заводской территории. В комплексе запланированы апартаменты площадью от 37 до 300 кв.м.

Каждый из корпусов квартала «TriBeCa Apartments » отличается индивидуальным дизайном и планировками. При этом у клиента есть возможность приобрести целый этаж для слияния в единые апартаменты.

*если вы располагаете более солидным бюджетом, то среди апарт-комплексов премиум класса мы рекомендуем обратить внимание на комплекс апартаментов «Кадашевские Палаты».

После окончания реконструкции в комплексе будет всего 25 лофт-апартаментов, площадью от 100 до 350 кв. м. Уникальным предложением в «Кадашевских палатах» являются мансарды третьего этажа с потрясающими видами на исторический центр Москвы. Двухуровневые мансарды имеют площадь от 100 кв.м. и продаются по цене от 1,5 млн. $.

Согласно новому законодательству апартаменты без гостиничной инфраструктуры приравнены к нежилым помещениям, а значит подлежат налогообложению по более высокой ставке. В ММДЦ «Москва-Сити» все новые жилые объекты, такие как «Федерация-Восток» , башни «Око» и «IQ-квартал» будут управляться гостиничными операторами. Доходность от сдачи таких апартаментов в аренду составляет 10% годовых, что сравнимо с доходностью офисной недвижимости и существенно выше, чем от аренды обычных квартир. Таким образом, покупка апартаментов в Сити может стать довольно выгодной инвестицией.

Общий объем предложения апартаментов в Сити составляет 255 тыс кв. м, к настоящему моменту реализовано 83 тыс кв.м. Все новое предложение составляют апартаменты с гостиничным обслуживанием и апарт-отели. Формат апарт-отелей выгодно отличается более просторными номерами и наличием кухни в отличие от обычных гостиниц аналогичного класса.

Первые апарт-отели появились в середине прошлого века в Майами (США) и в дальнейшем получили очень высокую популярность на дорогих курортах и ОАЭ. В последнее время начал расти спрос на апарт-отели в крупных городах Европы и США. Управлением апартаментов выступают такие известные гостиничные операторы как Hilton, Ritz-Carlton, Hyatt, Four Seasons, Sonesta, Starwood и другие.

Формат апарт-отелей успешно зарекомендовал себя в регионах с высокой деловой активностью в качестве удобного временного жилья для бизнеса, а также в курортных городах – где можно организовать проживание семьи в течение длительного времени. Наибольшее количество апартаментов сосредоточено в европейских финансовых и административных центрах - Лондоне, Брюсселе, Франкфурте. Там на 1000 жителей предлагается 1,1 апартамент. В Сингапуре – 1,8, в Нью-Йорке – 5,2. В среднем в европейских городах этот показатель составляет 0,3-0,4.

В Москве этот показатель сейчас равен 0,1. При том, что Москва – крупнейший мегаполис и деловой центр в Восточной Европе. Развитие сегмента апарт-отелей в столице является частью тренда мировой экономики, ее глобализации. Люди стали больше делать поездок в другие города и страны, стали больше путешествовать. Формат апарт-отелей станет неотъемлемой частью ассортимента временного размещения в нашей стране - россияне хотят иметь те же возможности и начинают понимать преимущества обслуживаемых апартаментов.

При все том, эксперты сходятся во мнении, что достаточный спрос на услуги апарт-отелей в России на данный момент еще не сформирован. Этот сегмент для россиян пока новый, и не каждый готов передать свою недвижимость в управление УК. Хотя по сути, это почти тоже самое, что и сдача в аренду квартир - рынок огромен, особенно в Москве.

Для девелоперов этот сегмент тоже интересен, так как может принести даже большую выгоду, чем строительство гостиниц. При продаже апартаментов инвесторам с последующей сдачи в аренду, девелопер уже не несет ответственность за будущее наполнение объекта и не несет убытки, связанные с вакансией. Кроме того, в случае если инвесторы решат передать свои помещения в эксплуатацию управляющей компании застройщика, то это принесет также дополнительный доход.

По сравнению с гостиницами, стоимость строительства квадратного метра апартаментов значительно ниже и этот формат позволяет более эффективно использовать пространство в целях максимизации прибыли. Также в таких проектах можно более точно управлять рисками: можно продать объект как целиком, так и частями, можно продавать «пустые» апартаменты, а можно как готовый арендный бизнес по более высокой цене.

Развитие рынка апарт-отелей и апартаментов с гостиничным обслуживанием призвано улучшить общую ситуацию на рынке гостиниц и временного проживания, что неизбежно приведет к снижению цен в последних. Низкий входной порог в этот бизнес, в сочетании с достаточной ликвидностью и стабильным гарантированным доходом делает его привлекательным для частных инвесторов.

Инвестиции в апартаменты могут давать большую доходность, сравнимую с доходностью офисной недвижимости – 9-10%, при том, что доход от аренды обычных квартир в Москве редко превышает 5-6% годовых. Сама стоимость апартаментов, как правило дешевле на 20-30% аналогичных по классу и местоположению квартир. Немаловажно, что при покупке апартаментов, инвестору не требуется вкладывать деньги в ремонт и мебель - все эти расходы берет на себя управляющая компания.

Как итог – сегмент апарт-отелей и апартаментов с гостиничным управлением будет активно развиваться в ближайшие годы. Флагманским районом средоточия этих объектов призван стать «Москва-Сити» . Инвестиции в такие апартаменты могут дать стабильный и хороший доход. Однако текущая экономическая ситуация в стране безусловно повлияет на развитие этого сегмента - правильно рассматривать покупку апартаментов как долгосрочную инвестицию, с заделом на будущий спрос.