Кто может сдавать в аренду нежилое помещение. Сдача коммерческой недвижимости в аренду – тонкости процесса

02.07.2020

Сдача в аренду нежилого помещения имеет определенную специфику, незнание которой может стать причиной неудачной сделки. В чем заключается особенность сдачи нежилого здания, как правильно подписывать договор и о каких нюансах этого процесса стоит помнить – мы рассмотрим далее.

Законодательством не установлено точного понятия, на основании которого можно было бы определить в какую именно категорию входит недвижимость, однако существуют определенные характеристики, с помощью которых можно сориентироваться в статусе помещения.

Внимание! Согласно положениям Гражданского Кодекса РФ, нежилым помещением является отдельное здание с точно определенными и обособленными частями, которое не может использоваться в качестве жилья.

Также стоит отметить, что в законодательстве существует такое понятие, как целевое назначение. Каждый вид нежилой недвижимости может использоваться только в предусмотренных его статусом целях.

К примеру, помещение, предназначенное для офисов, не может быть использовано, как цех для производства той или иной продукции. Чтобы разместить в таком здании производство, нужно вначале переоборудовать его и сменить целевое назначение.

Целевое назначение помещения

Итак, сдача помещений в аренду обязательно должна начинаться с определения целей, для которых арендатор планирует использовать недвижимость.

Назначение нежилого здания

Законом строго запрещено использовать жилые здания, как коммерческие. Нарушение этого требования может стать причиной привлечения владельца и арендатора к административной ответственности, а потому в интересах обеих сторон вначале уточнить законность запланированной аренды.

Важно! Владельцу необходимо узнать у арендатора для каких целей он желает арендовать помещение и озвученный вид эксплуатации зафиксировать в договоре.

Арендатору обязательно стоит проверить документацию на помещение. Довольно часто целевое назначение указывается во время регистрации недвижимости в Кадастровой палате.

В документе прописывается точное назначение недвижимости, к примеру, помещение под:

аптеку;
магазин;
офис;
детский центр.

В частности, такие меры принимаются к нежилым помещениям в многоквартирных домах. Нарушение установленных ограничений строго запрещены законом.

Универсальные помещения

Также в нежилом фонде есть недвижимость, которая не имеет точно прописанного назначения, а потому может использоваться в различных целях.

Сдача в аренду нежилых помещений данного типа значительно проще, однако важно учитывать, что помещение должно соответствовать нормам санитарной и пожарной безопасности для оговоренного вида деятельности.

Особенности данного вида недвижимости:

она значительно дороже, чем помещения с целевым назначением;
законодательством разрешается арендовать эту недвижимость по договору субаренды;
в некоторых случаях использование помещения может оказаться невозможным из-за несоответствия здания установленным законодательством требованиям.

Прежде, чем подписывать договор, вначале стоит уточнить, пригодно ли помещение для развития в нем бизнеса.

Преимущества аренды

Аренда значительно выгоднее, как для арендаторов, так и владельцев. Подписав долгосрочный договор с физическим или юридическим лицом, собственник сможет на протяжении длительного времени получать стабильный доход со своей недвижимости.

Специфика сдачи в аренду

Прежде, чем сдать в аренду нежилое помещение, необходимо учесть следующие особенности данного процесса:

Арендодателем может выступать, как физическое, так и юридическое лицо.
Сдать в аренду здание может только полноправный собственник или доверенное лицо (при наличии нотариально заверенной доверенности).
При сдаче недвижимости в аренду, собственник обязан оплатить налог в размере 13% от полученного дохода.
Чтобы предоставлять здание в аренду на период до 1 года, оформление ИП не обязательно.

При сдаче недвижимости на срок в 1 год и более, нужно:

оформиться, как индивидуальный предприниматель;
зарегистрировать договор в Росреестре.

Внимание! При нарушении вышеизложенных требований, владелец может быть привлечен к уголовной ответственности (арест на 6 месяцев, штраф 300 000 рублей или 480 часов общественных работ) или административной (штраф от 500 и до 2 000 рублей).

Порядок сдачи в аренду

Сдача нежилого помещения в аренду по своей структуре схожа со стандартной процедурой сдачи жилого помещения. Она включает в себя поиск арендатора, подписание с ним договора и регистрацию сделки в соответствующих органах. Итак, давайте более детально рассмотрим каждый из этапов:

Поиск арендатора

Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно? – все просто. Существуют следующие эффективные способы рекламы:

подача объявления на интернет площадках;
размещение объявления в местных газетах и на билбордах;
сделать коммерческую рассылку местным предпринимателям;
разместить баннер об аренде на самом помещении

Важно! Если здание большое и рассчитано на нескольких арендаторов, то стоит создать тематический сайт с качественными фотографиями, информацией о действующем предложении.

Сдача нежилого помещения в аренду физическим лицом с помощью частных риелторских контор значительно проще и быстрее, однако эта услуга, как правило, платная, а потому не особо выгодна. Если на самостоятельные поиски арендаторов нет времени, стоит подобрать хороших риелторов.

Настоящим профессионалам свойственны следующие характеристики:

опыт работы в данной сфере;
хорошая репутация и положительные рекомендации от клиентов;
наличие клиентской базы.

Арендная плата

Одна из главных задач при сдаче помещения в аренду – указать адекватную стоимость недвижимости. Чтобы определить соответствующую цену, нужно учитывать много факторов.

В частности, нужно обратить внимание на:

площадь помещения;
целевое назначение, указанное в документах;
расположение
наличие коммуникаций;
наличие транспортной развязки;
примерную стоимость подобных зданий на рынке недвижимости.

Чтобы сдать недвижимость, как можно быстрее, необходимо поставить цену немного ниже тех, которые указаны другими собственниками.

Определить подходящую стоимость аренды, можно следующими способами:

самостоятельно изучить действующий рынок и определить цену;
заказать оценку у специализированного оценщика;
заказать определение цены у риелтора.

Внимание! Довольно часто владельцы недвижимости, не ориентируясь в действующих ценах, занижают стоимость, тем самым делая свой доход значительно меньше. Чтобы избежать этого, лучше обратиться за помощью к специалисту.

Договор аренды: правила составления

Как таковых индивидуальных требований к договору аренды нежилого помещения законодательством не установлено, а потому сдача в аренду помещений данного типа происходит по обычному договору аренды.

В соглашении обязательно нужно указать:

Предмет договора. В данном разделе указывается информация, идентифицирующая здание (лицевой счет, технические данные, номер кадастрового паспорта и т.д.).
Срок аренды. Можно указать, как конкретный период 1-2 года, так и заключить сделку на неопределенный срок. Во втором случае нужно обязательно указать условия расторжения сделки.
Условия сделки. В данном разделе указываются права и обязанности обеих сторон. Также необходимо внести информацию о целевом назначении здания и последующей его эксплуатации арендатором.
Стоимость и порядок оплаты. Важно внести стоимость цифрами и прописью, также указать за какой период данная стоимость. Пример, 30 000 рублей (тридцать тысяч рублей) за 1 месяц. Также рекомендовано указать способ оплаты, к примеру арендатор обязан перечислять деньги 25 числа на следующий номер лицевого счета.
Реквизиты обеих сторон. Важно внести персональные данные участников сделки, также указать учредительную информацию компании (если в сделке участвует юридическое лицо).

Внимание! Если в договоре не будет указано срока сделки, то он автоматически будет признан бессрочным.

Регистрация договора

Если сделка заключается на период в 11 месяцев (до 1 года), то договор будет считаться действительным после подписания. Что же касается сделок длительностью в 1 год и более, то они обязательно должны быть зарегистрированы в Росреестре.

При подаче обращения, нужно также предоставить следующий пакет документов:

документ, удостоверяющий личность;
правоустанавливающие документы на помещение;
заявление;
техническая документация на недвижимость;
договор с приложениями;
квитанция об оплате госпошлины.

Вышеперечисленный перечень может быть дополнен другими документами.

После того, как заявление будет принято, заявителю вручается расписка о приеме документов. Регистрация осуществляется в течение 5-10 рабочих дней.

Риски для арендодателя

Сдача нежилого помещения в аренду имеет определенные риски для владельца недвижимости. В большинстве случаев они связаны со сдачей здания недобросовестному арендатору.

Физические лица в России могут быть собственниками не только жилых помещений, но также и нежилых – тех, которые не состоят на учете в жилом фонде населенного пункта или города ( ГК РФ). Поэтому собственники такого типа недвижимости могут распоряжаться ею по своему усмотрению – в том числе и сдавать в аренду ( ГК РФ).

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Сделки по аренде нежилых помещений, в которых участниками являются гражданские лица, заключаются по определенным правилам, во многом похожим на сделки с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями.

Правила

Есть общие правила, подчиняясь которым, можно эффективно и быстро сдать в аренду недвижимость, которая не состоит в жилом фонде.

Например, если у физического лица нанять помещение захочет какая-либо компания или фирма, организация или учреждение, то что для этого нужно делать, чтобы не нарушить закон.

Кроме этого существуют свои особенности при сдаче в наем нежилой недвижимости в безвозмездной форме, либо наоборот, физическому лицу и прочее.

Рассмотрим для примера несколько вариантов ситуаций, при которых возможна передача в аренду нежилого помещения по своим условиям.

Может ли физическое лицо сдавать в аренду нежилое помещение

На основании ГК РФ, а также других правовых нормативов, собственник, являясь физическим лицом, может сдавать недвижимость, не состоящую в жилом фонде.

И для этого ему не нужно становиться индивидуальным предпринимателем (далее – ИП), чтобы законно получать доход от сдачи в аренду помещения, либо нежилого здания, сооружения.

Достаточно ему вовремя просто оплачивать налог 13% с дохода и сдавать декларацию по НДФЛ в налоговую ( , и НК РФ) не позднее 30 апреля года, что следует за отчетным календарным годом.

Если собственник недвижимости не использует регулярный наемных труд работников, тогда закон разрешает не становится ИП ( ГК РФ).

При этом все договора, которые заключаются физическими лицами при подобных арендных сделках будут юридически рассматриваться как договора ГПХ – гражданского-правового характера.

А это значит, что арендная плата может быть совершенно спокойно быть установлена в порядке договорного заключения соглашения по аренде.

Здесь крайне важно, чтобы стороны сами договорились и обсудили размер платы, были между собой согласны. Уже после этого факт согласия удостоверяет нотариус при заключении сделки.

Нужно еще несколько слов сказать о том случае, когда физическое лицо сдает в аренду нежилое помещение юридическому лицу.

Здесь важно учесть следующие моменты текста договора, которые отразятся на бухгалтерии предприятия-нанимателя:

Обязательно должно быть указано об объекте – точный адрес, местонахождение, номер кадастрового учета, сведения эксплуатационно-технические (например, площадь, этажность, благоустроенность для работы и прочее).
Никакого НДС платить юр. лицу не требуется потому, что договор заключается не с другим предприятием, а с гражданином (гражданкой).
В стоимость аренды могут входить платежи по коммунальным услугам. Это удобно для правильного учета расходов по предприятию.
Указать в договоре форму расчета следует обязательно – безналичный, либо с выплатой денежных средств в наличном варианте.
Юр. лицо, выплачивающее физ. лицу плату за временное пользование его имуществом, является тоже фигурантом-плательщиком налога по НДФЛ ( НК РФ). Поэтому предприятие может самостоятельно перечислить 13% в налоговую организацию по данной сделке.

Благодаря современной системе платежей, юридические лица могут рассчитываться с физическими лицами по безналичной форме расчетов.

Просто указывать в договоре нужно банковские реквизиты счетов, пластиковой карты физического лица, куда арендатор будет перечислять плату за пользование недвижимым имуществом гражданина-арендодателя.

Если стороны выбрали в данном случае наличный вариант расчета, тогда предприятие должно оформлять эту операцию путем расходно-кассового ордера.

Обратите внимание! Если юридическое лицо заключило арендное соглашение по нежилому помещению, находящему в собственности у физического лица, и если последний станет посреди срока действия такого договора ИП, то тогда юр. лицу платить 13% налога от сделки не потребуется. Там система налогообложения будет совершаться по иной схеме.

Можно ли сдавать физ. лицу

Юридическое лицо, либо индивидуальный предприниматель, являющийся собственником нежилого помещения, имеет полное право сдавать его в аренду физическому лицу. Запретов в законодательстве на этот счет нет. В данном случае, лучше всего ориентироваться на ст. 606-670 ГК РФ.

В договоре аренды обязательно нужно будет указывать:

код ОКВЭД юр. лица (70.20.2);
срок действия соглашения;
персональные сведения физ. лица;
полные характеристики помещения;
кадастровый номер объекта;
сумма арендной платы;
порядок оплаты арендатором (физ. лицом) платы за использование помещения арендодателю (юр. лицу);
указать детали и особые моменты арендования (правила, распорядок эксплуатации, возможность проведения ремонта и прочее).

В принципе, все то же самое происходит и при оформлении сделки с ИП и физическим лицом. Только вместо устава и свидетельства из ЕГРЮЛ, индивидуальный бизнесмен, нотариусу для совершения сделки подает свидетельство ЕГРИП.

Можно ли безвозмездно

В российском законодательстве нет никакого принуждения собственником нежилых помещений к тому, чтобы они сдавали свою собственность в аренду непременно за плату. Это право собственника, а не его обязанность перед законом.

Вся сделка регулируется строго договором, который составляется по обоюдному согласию сторон и отражает их согласованное волеизъявление в отношении условий соглашения, в том числе и оплаты за пользование имуществом арендодателя.

Поэтому безвозмездная сделка также возможная, как и платная, несмотря на ГК РФ, где речь идет о том, что арендатор обязуется оплачивать услугу аренду собственнику имущества.

Как сдать

С риэлторами можно сдавать свое имущество в аренду намного быстрее и эффективнее. Они находят покупателя арендных услуг быстрее, чем это модно было осуществить своими силами.

Также эти специалисты постоянно отслеживают все тонкости рынка недвижимости и какие-либо изменения в ценах и иных деталях.

Документы

Вся процедура оформления сдачи в аренду нежилого помещения проходит только через заключение специального договора с нотариальным его удостоверением. Поэтому на сделку к нотариусу следует записаться заранее, если уже покупатель услуг нашелся.

Когда арендодатель собирается готовить самостоятельно пакет бумаг для совершения сделки, тогда ему нужны будут следующие документы:

гражданский паспорт, если он является физическим лицом;
свидетельство о регистрации юридического лица, если это предприятие;

правоустанавливающая документация на нежилой недвижимый объект – справка из ЕГРН, договор купли-продажи, иное;

техническая документация по недвижимому объекту;
доверенность, если в сделке есть представители сторон-участников;
согласие от супруга, если арендодатель – физ. лицо, и недвижимость находится в совместной собственности, нажитой в браке;
разрешение из банка, если недвижимость находится в залоговом отчуждении по ипотечному или иному соглашению.

Кроме вышеобозначенных бумаг, принадлежащих юридическим лицам, есть для них требования сдавать также и ряд других документов. Это бухгалтерская отчетность, учредительная документация, доверенность на представителя и прочее.

В случае, когда ТСЖ сдает в аренду нежилое помещение, тоже речь идет как раз о юридическом лице.

Потому что все ТСН или ТСЖ зарегистрированы в качестве юридических лиц, имеют свое налогообложение, подчиняются правилам бухучета по упрощенной системе.

Такие товарищества основаны на своей учредительной документации, оформленной не без участия жильцом дома (домов). Такие общества имеют право распоряжаться нежилыми площадями, принадлежащими Товариществу.

Регистрировать заключенный арендный договор в Регпалате (Росреестре, ЕГРН – Едином Государственном Реестре по Недвижимости) не нужно, если:

срок соглашения установлен меньший, чем 12 месяцев;
срока в договоре вообще не обозначено.

В обратном случае, когда период действия соглашения установлен более на 12 месяцев, тогда регистрация в ЕГРН такого договора обязательна.

Самостоятельно

Перед оформление сделки по аренде нежилой недвижимости следует сначала разобраться, для чего она будет применяться арендатором (нанимателем), с какой целью будет использоваться.

Возможные варианты целевого назначения при аренде нежилых помещений:

под склад;
в качестве производственного цеха;
использования помещения как офис;
торговая площадь (точка);
для оказания услуг (торговля услугами);
как гараж;
для содержания животных, птиц, выращивания растений;
для личного пользования (например, в качестве кладовой для хранения разных вещей, инструментов, оборудования) и другое.

Кроме целевого назначения, обращают внимание на площадь, размеры и планировку нежилого помещения. На формирование стоимости арендной платы существенно влияет квадратура площадей, сдающихся в наем арендатору.

Место расположения объекта влияет на удобство производственных решений, планов, графиков и прочего. Поэтому искать будущего нанимателя следует согласно тому, какого типа и назначения является объект недвижимости.

Если это, к примеру, гараж, то производственники вряд ли согласятся на использование такого помещения.

В целом порядок самостоятельной сдачи в аренду нежилого помещения или здания, сооружения заключается в следующем алгоритме действий:

Подготовка и приведение в порядок документов собственника и бумаг на саму недвижимость.
Предварительный расчет стоимости аренды.
Создание рекламной акции.
Подача объявлений в интернете или самостоятельная расклейка на досках объявлений по городу.
Прием звонков от потенциальных арендаторов.
Назначение встреч и устный договор о сделке.
Назначение встречи у нотариуса.
Заключение сделки.
Регистрация договора в Регпалате (если это предусматривается законом в конкретно отдельном случае).
Выдача ключей от нежилого помещения арендатору и сопутствующей документации (например, акта приема-передачи имущества, находящего в помещении).

Для расчета стоимости аренды можно пригласить специального экспертного оценщика, который сможет все посчитать с учетом современных рыночных условий и даже с учетом прогнозов на год вперед.

Такие услуги, конечно же, не бесплатные, поэтому решиться на них может не каждый собственник недвижимости. Зато такая оценка позволяет владельцу недвижимости иметь на руках отчеты проведения расчетов эксперта.

Сдать в аренду нежилое помещение в 2018 – самостоятельно, документы, правила

Физические лица в России могут быть собственниками не только жилых помещений, но также и нежилых – тех, которые не состоят на учете в жилом фонде населенного пункта или города (п.1 ст.213 ГК РФ). Поэтому собственники такого типа недвижимости могут распоряжаться ею по своему усмотрению – в том числе и сдавать в аренду (п.1 ст.541 ГК РФ).

Сделки по аренде нежилых помещений, в которых участниками являются гражданские лица, заключаются по определенным правилам, во многом похожим на сделки с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями.

Есть общие правила, подчиняясь которым, можно эффективно и быстро сдать в аренду недвижимость, которая не состоит в жилом фонде.

Кроме этого существуют свои особенности при сдаче в наем нежилой недвижимости в безвозмездной форме, либо наоборот, физическому лицу и прочее.

Рассмотрим для примера несколько вариантов ситуаций, при которых возможна передача в аренду нежилого помещения по своим условиям.

На основании п.1 ст.209 ГК РФ, а также других правовых нормативов, собственник, являясь физическим лицом, может сдавать недвижимость, не состоящую в жилом фонде.

И для этого ему не нужно становиться индивидуальным предпринимателем (далее – ИП), чтобы законно получать доход от сдачи в аренду помещения, либо нежилого здания, сооружения.

Если собственник недвижимости не использует регулярный наемных труд работников, тогда закон разрешает не становится ИП (п.1-4 ст.19 ГК РФ).

При этом все договора, которые заключаются физическими лицами при подобных арендных сделках будут юридически рассматриваться как договора ГПХ – гражданского-правового характера.

А это значит, что арендная плата может быть совершенно спокойно быть установлена в порядке договорного заключения соглашения по аренде.

Нужно еще несколько слов сказать о том случае, когда физическое лицо сдает в аренду нежилое помещение юридическому лицу.

Здесь важно учесть следующие моменты текста договора, которые отразятся на бухгалтерии предприятия-нанимателя:

Обязательно должно быть указано об объекте – точный адрес, местонахождение, номер кадастрового учета, сведения эксплуатационно-технические (например, площадь, этажность, благоустроенность для работы и прочее).

Никакого НДС платить юр. лицу не требуется потому, что договор заключается не с другим предприятием, а с гражданином (гражданкой).

В стоимость аренды могут входить платежи по коммунальным услугам. Это удобно для правильного учета расходов по предприятию.

Указать в договоре форму расчета следует обязательно – безналичный, либо с выплатой денежных средств в наличном варианте.

Юр. лицо, выплачивающее физ. лицу плату за временное пользование его имуществом, является тоже фигурантом-плательщиком налога по НДФЛ (п.1 ст.226 НК РФ). Поэтому предприятие может самостоятельно перечислить 13% в налоговую организацию по данной сделке.

Благодаря современной системе платежей, юридические лица могут рассчитываться с физическими лицами по безналичной форме расчетов.

Просто указывать в договоре нужно банковские реквизиты счетов, пластиковой карты физического лица, куда арендатор будет перечислять плату за пользование недвижимым имуществом гражданина-арендодателя.

Обратите внимание! Если юридическое лицо заключило арендное соглашение по нежилому помещению, находящему в собственности у физического лица, и если последний станет посреди срока действия такого договора ИП, то тогда юр. лицу платить 13% налога от сделки не потребуется. Там система налогообложения будет совершаться по иной схеме.

Можно ли сдавать физ. лицу

Юридическое лицо, либо индивидуальный предприниматель, являющийся собственником нежилого помещения, имеет полное право сдавать его в аренду физическому лицу. Запретов в законодательстве на этот счет нет. В данном случае, лучше всего ориентироваться на ст. 606-670 ГК РФ.

В договоре аренды обязательно нужно будет указывать:

код ОКВЭД юр. лица (70.20.2);

срок действия соглашения;

персональные сведения физ. лица;

полные характеристики помещения;

кадастровый номер объекта;

сумма арендной платы;

порядок оплаты арендатором (физ. лицом) платы за использование помещения арендодателю (юр. лицу);

указать детали и особые моменты арендования (правила, распорядок эксплуатации, возможность проведения ремонта и прочее).

В принципе, все то же самое происходит и при оформлении сделки с ИП и физическим лицом. Только вместо устава и свидетельства из ЕГРЮЛ, индивидуальный бизнесмен, нотариусу для совершения сделки подает свидетельство ЕГРИП.

Можно ли безвозмездно

В российском законодательстве нет никакого принуждения собственником нежилых помещений к тому, чтобы они сдавали свою собственность в аренду непременно за плату. Это право собственника, а не его обязанность перед законом.

Поэтому безвозмездная сделка также возможная, как и платная, несмотря на п.1 ст.540 ГК РФ, где речь идет о том, что арендатор обязуется оплачивать услугу аренду собственнику имущества.

Образец договора аренды нежилого помещения между физическими лицами вы можете посмотреть в этой статье.

С риэлторами можно сдавать свое имущество в аренду намного быстрее и эффективнее. Они находят покупателя арендных услуг быстрее, чем это модно было осуществить своими силами.

Документы

Вся процедура оформления сдачи в аренду нежилого помещения проходит только через заключение специального договора с нотариальным его удостоверением. Поэтому на сделку к нотариусу следует записаться заранее, если уже покупатель услуг нашелся.

Когда арендодатель собирается готовить самостоятельно пакет бумаг для совершения сделки, тогда ему нужны будут следующие документы:

гражданский паспорт, если он является физическим лицом;

свидетельство о регистрации юридического лица, если это предприятие;

правоустанавливающая документация на нежилой недвижимый объект – справка из ЕГРН, договор купли-продажи, иное;

техническая документация по недвижимому объекту;

доверенность, если в сделке есть представители сторон-участников;

согласие от супруга, если арендодатель – физ. лицо, и недвижимость находится в совместной собственности, нажитой в браке;

разрешение из банка, если недвижимость находится в залоговом отчуждении по ипотечному или иному соглашению.

Кроме вышеобозначенных бумаг, принадлежащих юридическим лицам, есть для них требования сдавать также и ряд других документов. Это бухгалтерская отчетность, учредительная документация, доверенность на представителя и прочее.

В случае, когда ТСЖ сдает в аренду нежилое помещение, тоже речь идет как раз о юридическом лице.

Такие товарищества основаны на своей учредительной документации, оформленной не без участия жильцом дома (домов). Такие общества имеют право распоряжаться нежилыми площадями, принадлежащими Товариществу.

Регистрировать заключенный арендный договор в Регпалате (Росреестре, ЕГРН – Едином Государственном Реестре по Недвижимости) не нужно, если:

срок соглашения установлен меньший, чем 12 месяцев;

срока в договоре вообще не обозначено.

В обратном случае, когда период действия соглашения установлен более на 12 месяцев, тогда регистрация в ЕГРН такого договора обязательна.

Самостоятельно

Перед оформление сделки по аренде нежилой недвижимости следует сначала разобраться, для чего она будет применяться арендатором (нанимателем), с какой целью будет использоваться.

Возможные варианты целевого назначения при аренде нежилых помещений:

под склад;

в качестве производственного цеха;

использования помещения как офис;

торговая площадь (точка);

для оказания услуг (торговля услугами);

как гараж;

для содержания животных, птиц, выращивания растений;

для личного пользования (например, в качестве кладовой для хранения разных вещей, инструментов, оборудования) и другое.

Кроме целевого назначения, обращают внимание на площадь, размеры и планировку нежилого помещения. На формирование стоимости арендной платы существенно влияет квадратура площадей, сдающихся в наем арендатору.

Место расположения объекта влияет на удобство производственных решений, планов, графиков и прочего. Поэтому искать будущего нанимателя следует согласно тому, какого типа и назначения является объект недвижимости.

В целом порядок самостоятельной сдачи в аренду нежилого помещения или здания, сооружения заключается в следующем алгоритме действий:

Подготовка и приведение в порядок документов собственника и бумаг на саму недвижимость.

Предварительный расчет стоимости аренды.

Создание рекламной акции.

Подача объявлений в интернете или самостоятельная расклейка на досках объявлений по городу.

Прием звонков от потенциальных арендаторов.

Назначение встреч и устный договор о сделке.

Назначение встречи у нотариуса.

Заключение сделки.

Регистрация договора в Регпалате (если это предусматривается законом в конкретно отдельном случае).

Выдача ключей от нежилого помещения арендатору и сопутствующей документации (например, акта приема-передачи имущества, находящего в помещении).

Для расчета стоимости аренды можно пригласить специального экспертного оценщика, который сможет все посчитать с учетом современных рыночных условий и даже с учетом прогнозов на год вперед.

Такие услуги, конечно же, не бесплатные, поэтому решиться на них может не каждый собственник недвижимости. Зато такая оценка позволяет владельцу недвижимости иметь на руках отчеты проведения расчетов эксперта.

С такой бумагой собственнику легче будет торговаться с будущими нанимателями при выставлении цены за арендные услуги.

Какова бы ни была сдача в аренду нежилого помещения – через риэлтора или индивидуально, всегда следует сначала проконсультироваться у юриста, или нотариуса о полном пакете бумаг для совершения сделки.

Такие консультации обычно бесплатны, их можно получить, либо по телефону, либо на сайте юридических услуг. Следует обращаться внимание на цели использования помещения, тогда легче будет отыскать арендатора.

Немаловажным является необходимость платить налог – здесь неважно, физ. лицом или юр. лицом является собственник помещения – 13% от дохода он обязан внести в государственную казну через налоговую инспекцию.

Про оформление договора аренды нежилого помещения на срок более года читайте здесь.

Регистрация договора аренды нежилого помещения рассматривается на этой странице.

Источник: http://kvartirkapro.ru/sdat-v-arendu-nezhiloe-pomeshhenie/

Не знаете как сдать в аренду коммерческую недвижимость? Всё о том, как сделать это самостоятельно и быстро

Офисы, склады, производственные и свободного назначения помещения – все эти виды объектов пользуются спросом у предпринимателей, имеющих свое дело или только начинающих бизнес.

Чтобы коммерческие помещения не простаивали просто так, их владельцы часто решают сдавать в аренду. Как быстро найти клиента, заключить с ним сделку, а также всё о сроках аренды нежилого помещения в нашей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону. Это быстро и!

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Сдача в аренду коммерческого объекта – дело несложное, а главное, прибыльное. При правильном подходе и знании основных этапов процесса заключить сделку не составит особого труда.

Самое главное – определиться с ценой, найти клиента и грамотно оформить договор.

Рассмотрим все этапы сделки.

Определение стоимости

При самостоятельном ведении сделки определение стоимости аренды часто бывает не объективным.

Каждому собственнику хочется получить наибольшую выгоду.

Но слишком высокая цена может отпугнуть потенциальных арендаторов, а слишком низкая вызвать сомнения. Обычно за оценкой стоимости собственники обращаются к специалистам – риэлтору или оценщику.

Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно? Обойтись можно и без помощи профессионалов. Чтобы самостоятельно определить цену, необходимо изучить похожие предложения конкурентов. Это даст возможность понять общую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости и правильно оценить свое помещение.

ВАЖНО: Арендатор снимает коммерческий объект с целью получения дохода, поэтому при оценке стоимости важно учесть примерную возможную прибыль, которую он может получить.

На цену влияют такие факторы, как:

площадь;

планировка;

состояние ремонта;

наличие мебели, интернета и прочего оснащения;

расположение;

наличие парковки;

доступность для клиентов бизнеса;

проходимость.

После учета этих пунктов и мониторинга предложений конкурентов, можно объективно дать оценку своему объекту.

Поиск клиента

Сдача коммерческой недвижимости в аренду от собственника предполагает поиск потенциальных арендаторов.

Прежде, чем это делать необходимо составить коммерческое предложение или объявление.

В нем нужно подробно указать все характеристики недвижимости: площадь, этаж, локация, инфраструктура, техническое состояние и оснащение. Акцентировать внимание в объявлении лучше на достоинствах.

При этом важно указать и недостатки помещения, чтобы при просмотре не поставить себя в неловкое положение и не спугнуть клиента.

Рассмотрим подробнее способы поиска потенциальных арендаторов.

Поиск по знакомым. Самый простой способ найти заинтересованного в вашем предложении человека – спросить знакомых и родственников. Зачастую владельцы недвижимости вращаются в бизнес-кругах, а значит, это упрощает задачу быстро сдать свой объект.

Размещение объявления на специализированных интернет-ресурсах , например, Avito. Плюс этого способа в том, что ваше предложение увидят сотни, а то и тысячи заинтересованных лиц. Чтобы как можно скорее найти арендатора, потребуется написать хорошее подробное объявление, расписав в нем все плюсы и минусы помещения.
Объявление должно обязательно сопровождаться несколькими фотографиями.

Так потенциальному клиенту будет легче принять решение, стоит ли его рассматривать или нет.

Рассылка предложение по электронной почте. Бары, рестораны, магазины, салоны и прочие организации и заведения нередко ищут помещения для переезда или открытия еще одной точки. Узнать электронную почту владельцев бизнесов, которые могут заинтересоваться, можно на официальных сайтах их компаний.

Презентация и подписание документа

Правильная презентация своего владения – залог быстрого заключения сделки.

Во время показа помещения старайтесь рассказать больше информации о нем, акцентируя внимание на плюсах и возможной прибыли, которую будет приносить объект клиенту.

Заключение договора – последний, но самый важный и ответственный шаг в сделке. Правильно составленный и оформленный документ защитит собственника от недобросовестного съемщика. Что должно быть в нем указано:

личные данные съемщика и владельца;

адрес, площадь и технические характеристики;

регистрационные данные;

срок сдачи;

размер оплаты и порядок ее перечисления;

ВАЖНО: По закону владелец не имеет права повышать плату чаще одного раза в год. Поэтому в договоре необходимо указать максимальный размер возможного повышения арендной платы и срок, за который съемщик будет предупрежден об этом.

В документе важно подробно описать права и обязанности сторон и указать характер ответственности за нарушения каждого пункта. Нелишним будет дополнить соглашение описью имущества, имеющейся в помещении. После расторжения договора владелец сможет получить денежную компенсацию, если мебель или техника были испорчены съемщиком.

Самые быстрые способы сдать в аренду нежилое помещение

Как быстро сдать коммерческую недвижимость?

Тем, кто не хочет тратить личное время на поиски клиентов, переговоры и показы, лучше обратиться к риэлтору.

Он проведет оценку объекта, установит правильную рыночную стоимость, сделает привлекательные фотографии, составит грамотное объявление и сам займется презентацией вашей собственности.

Однако даже в работе с агентами есть свои нюансы. Как правило, риэлторы работают за комиссию от суммы сдачи или продажи недвижимости.

Гонорар в виде процента обычно берется с соискателей, а не владельцев.

Однако не каждый соискатель будет готов к сотрудничеству с агентом, которому придется платить деньги.

Поэтому если собственнику нужно срочно найти съемщика, то он может взять уплату комиссии на себя. Такое часто практикуется в случае, если у собственника много объектов или он хочет сдать элитную недвижимость.

Деньги, заплаченные агенту, пойдут не только ему в карман, но и на необходимые расходы – фото, видеопрезентация, реклама и пр.

Еще один быстрый способ сдать нежилое здание или офис – снизить стоимость. При этом необязательно сдавать его за бесценок, достаточно понизить оплату на 10%. Тогда ваше предложение будет конкурентноспособным.

Сроки аренды

Срок действия договора аренды нежилого помещения - важный пункт. Он бывает трех видов.

Долгосрочный – год или более.

Краткосрочный – менее года.

На неопределенный срок.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, ст.610, п. 2., если в договоре не прописан срок, то он считается заключенный на неопределенное время. В этом случае каждая сторона имеет право в любой момент его расторгнуть, предупредив за три месяца о своем решении.

Краткосрочный договор заключается на срок не более года. Как продлить договор аренды нежилого помещения? Продление происходит автоматически на неопределенный срок, если обе стороны все устраивает.

При этом повторное заключение соглашения не требуется. В некоторых случаях владелец может настоять на заключении нового документа, чтобы изменить условия или оплату. Такое возможно только с согласия съемщика.

Долгосрочный договор подлежит регистрации в ФРС. Продление такого договора аренды нежилого помещения происходит так же, как и краткосрочный – автоматически, с теми же условиями, правами и обязанностями сторон, или заключается новый документ с измененными требованиями.

Досрочное расторжение договора найма на определенный срок возможно как со стороны собственника, так и со стороны съемщика.

Такие вопросы решаются в судебном порядке или по обоюдному согласию обеих лиц.

Знание важных нюансов и возможностей при сдаче в аренду коммерческой недвижимости поможет заключить выгодную и безопасную сделку, приносящую регулярный пассивный доход.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости и заключение договора по такой сделке – дело не слишком сложное . Однако, в сравнении с арендой жилых помещений, эта сфера рынка недвижимости руководствуется другими законами и правилами. Сдача коммерческой недвижимости – прибыльный бизнес, но многие владельцы больших офисных зданий и коммерческих объектов, имеющих небольшую площадь, часто сталкиваются с проблемой поиска добросовестных арендаторов. Если решение данного вопроса для вас актуально, то наша будет для вас весьма полезной: в ней речь пойдет о том, как сдать помещение в аренду, сделать это в кратчайшие сроки и с наибольшей выгодой.

Правовая основа аренды коммерческой недвижимости
Прежде чем, разбирать, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду остановимся на законодательных актах, регламентирующих данные действия. Процесс передачи в возмездное пользование коммерческой недвижимости регулируется ГК РФ (ст. 34). В соответствии с этим законодательным актом условия, возникающие в процессе оформления соглашения, отражаются в арендном договоре – основном документе, подтверждающем соглашение собственника и арендатора.

Аренда коммерческой недвижимости

Главной обязанностью владельца недвижимого имущества является поддержание порядка и должного состояния в сдаваемом помещении. Так, например, ст. 616 Гражданского кодекса обязывает арендодателя самостоятельно проводить капремонт в определенные сроки. Эта же статья обозначает и обязанности, возлагаемые на арендатора, в том числе, косметический ремонт помещения, своевременное внесение текущих коммунальных платежей, обеспечение порядка внутри помещения.

За арендодателем закрепляется право сдавать коммерческие объекты и на иных условиях , которые обязательно прописываются в арендном договоре. Допустим, арендодателем могут быть переложена обязанность проведения капремонта на лицо, пользующееся помещением на правах аренды, либо принять на себя обязанности арендатора.

Этапы сдачи недвижимости
При грамотном подходе и понимании всех тонкостей сдачи в аренду коммерческих объектов, практически каждый арендодатель сможет справиться с решением такого вопроса, как самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение. Рассмотрим порядок действий, в деталях описав что нужно предпринять, чтобы заключить максимально выгодную сделку.

При сдаче недвижимости главное – установить оптимальную цену, найти добросовестного арендатора и грамотно подготовить документы по передаче объекта в аренду!

Определяемся со стоимостью аренды
Это первый и крайне важный этап. В случае, если арендодатель лично ведет сделку , установление арендной стоимости, как правило, будет не вполне объективным. Поскольку любым арендодателем планируется получение максимальной выгоды. Но завышенная цена отпугивает потенциальных арендаторов, при этом заниженная цифра будет вызывать определенные сомнения. Многие владельцы коммерческих объектов адресуются за помощью специалистов (риэлтор/оценщик), хотя сегодня многие анализирую похожие предложения, размещенные на специальных сайтах, к примеру, Avito, Циан и другие интернет-площадки. Это позволяет разобраться в существующей на рынке ситуации и справедливо оценить собственное помещение.

Помните! Снимая помещение для ведения собственного бизнеса, потенциальный арендатор рассчитывает получать с него прибыль. Вот почему, оценивая помещение, следует учитывать ориентировочный вероятный доход, который он сможет получать.

Кроме этого, при оценке сдаваемого помещения целесообразно учитывать ряд важных факторов, в том числе :

площадь сдаваемого помещения;

существующая планировка;

состояние объекта;

наличие предметов мебели и коммуникаций;

месторасположение объекта;

наличие обустроенных парковок;

транспортная и иная доступность для бизнес-партнеров и клиентов арендатора;

трафик посетителей (особенно это касается больших торговых, развлекательных и офисных центров).

Учтя вышеизложенные моменты и проанализировав аналогичные варианты, можно установить оптимальную, взаимовыгодную цену на сдаваемое помещение.

Поиск арендатора
Поиск вероятных арендаторов является не менее значимым этапом при сдаче недвижимого имущества. Важно определиться, кому сдать помещение в аренду, ведь встретить добросовестного арендатора зачастую бывает весьма сложно.

После определения размера ежемесячной платы надо подготовить текст объявления.

Обычно в нем в деталях указываются основные параметры объекта – размер помещения, этаж, географическое положение, развитость инфраструктуры, состояние помещения и его оснащение. В тексте целесообразно выделить имеющиеся достоинства помещения. Но не стоит скрывать и возможные минусы сдаваемого объекта, дабы при осмотре не оказаться в неловкой ситуации и не вспугнуть вероятного арендатора.

Следует рассказать поподробнее о вариантах поиска потенциальных арендаторов .

Поиск через друзей/знакомых считается наиболее простым способом найти добросовестного арендатора. Обычно, при наличии обширных «связей» в бизнес-сообществе, собственники коммерческой недвижимости могут достаточно легко и быстро сдать свое помещение.

Публикация объявления на специальных интернет-порталах , коих в сети работает большое количество. Преимущество данного способа состоит в том, что актуальное предложение аренды видит огромная аудитория пользователей, которые заинтересованы в подборе максимально выгодного варианта. Но для привлечения их внимания немаловажно составить хорошее объявление с подробным описанием помещения, указав в тексте имеющиеся плюсы и, не забыв отметить минусы. Правдивая информация об объекте поможет быстрее найти арендатора.

Сопроводите объявление несколькими фото предлагаемого помещения. Это поможет потенциальным арендаторам быстрее сориентироваться – интересен ли им ваш объект.

Отправка предложения по e- mail . Кафе и бары, большие и малые торговые точки, салоны красоты и иные заведения, а также организации часто ищут помещения для открытия новых точек либо переезда в более удобный район. Разузнать e-mail собственников или управляющих бизнеса, которых может заинтересовать ваше помещение, получится на официальном сайте фирмы.

Особенности сдачи больших и маленьких помещений
Сдать нежилое помещение в аренду, в зависимости от площади сдаваемого объекта, помогут рекомендации профессионалов рынка недвижимости .

Для сдачи помещения небольшой площади :

Организовать поиск потенциальных арендаторов можно лично или через риэлторское агентство

Воспользовавшись помощью профессионалов, надо будет подписать договор на предоставление услуги. После заключения арендного договора, потребуется оплатить услуги агентства. Конечно, можно сотрудничать, опустив формальности, тогда потребуется написать письмо, содержащее коммерческое предложение с указанием риэлторского вознаграждения, и разослать его по агентствам, которые работают с коммерческими объектами. Обычно риэлторское вознаграждение составляет половину месячной арендной платы (разовый платеж).

Решив заняться поиском арендаторов самостоятельно, опубликуйте объявления на бесплатных интернет-площадках, организуйте адресную электронную рассылку, кроме того, эффективным будет размещение баннера на фасаде (платная услуга) в окне сдаваемого помещения (бесплатно).

Сдача помещения большой площади :

Если к сдаче в аренду планируется большое помещение, а значит, оно будет иметь высокую предполагаемую доходность, то можно сделать простой сайт со своим коммерческим предложением. Обычно интернет-сайт продвигается контекстной рекламой, с использованием ключевых запросов. Это позволяет выйти на целевую аудиторию, при этом, в данном варианте можно управлять стоимостью объявления. В этом варианте вы сможете разрекламировать свой объект и сэкономить на агентском вознаграждении.

Подписание договора

Грамотная презентация сдаваемого помещения – гарантия успешного проведения сделки. При показе объекта постарайтесь предоставить максимум информации, обратив внимание потенциального арендатора на преимуществах и вероятной прибыли, которую он сможет получать при аренде данного объекта.

Подписание соглашения – завершающий и самый главный этап сделки. Профессионально подготовленный и оформленный арендный договор выступает защитой для арендодателя от недобросовестного арендатора. В арендном договоре надо прописать:

идентификационные данные собственника объекта и арендатора;

адрес нахождения объекта, его площадь и ключевые характеристики;

регистрационная информация;

срок действия договора;

размер арендной платы и регламент ее внесения.

К сведению! Законом запрещается увеличение арендной платы собственником помещения больше одного раза в 12 месяцев. А потому в документе надо прописать наибольший размер вероятного увеличения, уточнив срок обязательного извещения арендатора.

Документ должен содержать детальное описание прав/обязанностей участников договора, а также ответственность сторон за нарушение разделов документа. Не помешает включить в документ опись имущества, которое есть в помещении. Так после окончания аренды собственник может истребовать финансовую компенсацию за испорченное имущество.

Как быстро найти арендатора
Еще несколько полезных советов помогут быстро сдать офис в аренду и объект иного предназначения.

Собственникам, которые не готовы лично заниматься поисками арендатора, проводить показы/переговоры – имеет смысл обратиться за помощью профессионального риэлтера. Он объективно оценит помещение, установив его реальную стоимость, сделает качественные фото, правильно составит текст объявления и станет заниматься демонстрацией вашего имущества.

Впрочем , в сотрудничестве с агентством имеются некоторые нюансы. Их необходимо уточнить до начала сотрудничества.

Если арендодатель хочет быстро найти арендатора своего помещения, то он может возложить оплату агентского гонорара на себя (многие агентства берут оплату за услуги именно с арендаторов). Данный вариант часто применяется собственниками элитной недвижимости или если во владении находится много объектов. Деньги, уплаченные риэлтеру, в том числе, будут потрачены на расходы по сдаче в аренду объекта. Другой быстрый вариант сдать коммерческую недвижимость – уменьшить арендную плату. И совсем не нужно сдавать помещение за «три рубля», достаточно снизить стоимость аренды на 5-10%. Тогда у помещения повышается конкурентоспособность.

Возможные риски при сдаче помещения в аренду
Любой собственник переживает за состояние сдаваемого помещения и хочет иметь доход от сделки. Приведем главные риски собственников коммерческой недвижимости и расскажем, как от них защититься.

Нецелевое пользование помещением
В любом правильно подготовленном арендном договоре указываются цели его использования и условия эксплуатации. Это относится к оборудованию, сдаваемому с помещением.

Допустим, при заключении сделки арендатор обещал пользоваться помещением, как складом, а открыл в нем магазин. Арендодатель имеет право потребовать аннулирования соглашения, не возмещая внесенную арендную плату и наложения штрафа на арендатора.

Повреждение имущества

Объект был передан арендатору в хорошем состоянии, с техникой и оборудованием. Но однажды обнаруживается, что помещение пребывает в состоянии разрухи, оборудование сломано и т.д. В таком случае арендодатель может истребовать полного возмещения нанесенного ущерба. При этом возмещению подлежат не только расходы на ремонтные работы, но и стоимость (рыночная) сломанного оборудования.

Ответственность не предусматривается в тех случаях, когда помещение и имущество были испорчены при форс-мажорных обстоятельствах (пожар и т.д.).

Арендатор отказывается вносить арендную плату

Неаккуратные плательщики обычно наказываются материально. Хотя это осуществимо только при правильном оформлении/составлении арендного договора — в нем четко прописаны сроки, порядок и размер ежемесячной арендной платы.

Процесс сдачи в аренду нежилых помещений юр. лицом либо физ. лицом имеет некоторые нюансы и порой вызывает много вопросов. Для осуществления деятельности любой организации требуется соответствующее помещение, которое далеко не всегда возможно приобрести в собственность. Именно поэтому целесообразнее арендовать необходимую площадь.

Порядок сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом

Требуется ли физ. лицам регистрация ИП

В гражданском кодексе РФ в статьях 130 и 213 п. 1 закреплено право любого физического и юридического лица обладать нежилым имуществом.

Гражданин, являющийся собственником той или иной площади, согласно закону, способен владеть этой недвижимостью, распоряжаться и пользоваться по собственному усмотрению. Данное право отмечено в 209 статье ГК РФ. Сдача в аренду нежилого помещения – привилегия любого гражданина, закреплённая 608 статьёй ГК РФ.

Из вышеизложенных данных следует, что физическое лицо может реализовать своё право на распоряжение недвижимостью, находящейся у него в собственности. При этом он не обязан становиться индивидуальным предпринимателем (т. е. открывать ИП), потому как российское законодательство не содержит подобного условия.

Исключение составляет ведение предпринимательской деятельности физ. лицом с помощью сдачи в аренду площади. В таком случае необходимо открытие ИП.

В каких случаях необходимо получение статуса ИП

Физические лица могут заниматься предпринимательской активностью только после прохождения соответствующей процедуры регистрации и получения статуса ИП. Однако гражданин не обязан становиться юридическим лицом (ст. 23 п. 1 ГК РФ).

Предпринимательскую деятельность отличает несколько характерных черт:

регулярное получение денежной выручки в результате пользования имуществом (ст. 2 ч. 1 ГК РФ);

ведение учётности по операциям и сделкам;

наличие устойчивых связей со съёмщиками;

приобретение недвижимости для получения прибыли при её реализации либо в процессе пользования;

регулярное совершение сделок в конкретный период;

покупка нескольких нежилых помещений с аналогичной целью.

Ключевым фактором для признания предпринимательством сдачи в аренду физ. лицом недвижимости, является приведение доказательств того, что осуществляемые сделки относятся к деятельности с целью получения постоянного дохода.

К примеру, таким подтверждением может выступать подписание арендного договора на один год и более, многократное совершение сделок с теми же юридическими лицами и т. д. В таком случае гражданин обязан произвести регистрацию ИП.

Последствия за совершение незаконной предпринимательской деятельности

При осуществлении предпринимательства с помощью сдачи в аренду площади физ. лицом, не прошедшим соответствующую регистрацию ИП, в его отношении возбуждается судебное производство.

Правонарушитель привлекается по одному из двух видов ответственности:

уголовной (взыскание до 300 тысяч рублей, назначение обязательных работ в сумме до 480 часов, штраф в размере дохода за 2 года или арест до полугода по 171 статье УК РФ);

административной (взыскание от 500 до 2 тысяч рублей по статье 14.1 части первой КоАП РФ).

Правила заключения арендных договоров

В российском законодательстве отсутствуют специальные правила по регулированию передачи нежилых помещений в аренду, поэтому при составлении договора необходимо ориентироваться на Главу 34 ГК РФ, включающей в себя общие сведения об аренде .

Основываясь на 606 статье ГК РФ, арендодатель, который в этом случае не относится к юридическим лицам, обязуется передать арендуемую площадь арендатору во временное использование или владение после внесения определённой оплаты.

Составление самого договора происходит в соответствии со статьями 434 ч. 2 и 609 ч. 1 ГК РФ в письменном виде и с подписанием бумаг обоими участниками.

В договоре необходимо указание следующих условий, без которых документ будет считаться недействительным:

реквизиты обеих сторон, заключающих соглашение;

характеристики арендуемого объекта (по ст. 607 ч. 3 ГК РФ без указания этих данных заключение невозможно);

условия пользования объектом;

сумма выплат за арендование.

Период действия в документе может не указываться, тогда договор относится к заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Также в тексте должен присутствовать код по ОКВЭД (общему по территории России классификатору различных видов экономической деятельности). Для арендования нежилых помещений используется ОКВЭД под номером 70.20.2 .

В характеристики объекта входят:

инвентарный номер;

точный адрес (включая этаж и местонахождение на этаже);

функциональное назначение (например, офисное, для склада и т. д.);

наименование;

площадь.

Договор называется официально заключённым только после факта его регистрации в гос. органах Росреестра (609 статья ГК РФ) . При составлении с физическими или юридическими лицами на период до одного календарного года договора не требуют соответствующей регистрации и могут заключаться в любой форме (то же касается продления договора на тот же период).

Для гос. регистрации потребуются перечисленные ниже документы:

заявление (предоставляется нотариусом либо специалистом, принимающим необходимые бумаги);

договор со всеми имеющимися приложениями;

удостоверение личности (паспорт);

квитанция об уплате госпошлины (1 000 рублей);

дополнительная документация, если необходима (согласие супруга, разрешение от органов опеки и т. д.).

Налогообложение арендодателя

Любое помещение, которое приносит доход, подлежит обложению налогом. Сроки уплаты и порядок его расчёта зависят напрямую от статуса налогоплательщика:

6% от суммы арендной платы при УСН с дополнительными страховыми взносами (для ИП);

13% НДФЛ с оплатой единожды (для физ. лиц ст. 208 п. 1 пп. 4 НК РФ).

При уклонении от уплаты налогов следует уголовная ответственность либо взыскание административного штрафа .

Порядок сдачи в аренду нежилого помещения юр. лицом

В качестве арендодателя может выступать и юридическое лицо (например, агентство недвижимости). На основании статей 213 п. 1, 209 п. 1–2, 608 Гражданского кодекса юридические лица имеют те же права на владение, распоряжение и пользование недвижимым имуществом, что и физические.

Ограничение на количество имеющихся или сдаваемых нежилых помещений отсутствует, что закреплено частью 2 статьи 213 ГК РФ.

Особенности сдачи в аренду помещений юр. лицами

Заключение арендного договора и регулирование возникших после этого отношений, происходит с ориентированием на статьи ГК РФ с 606 по 670.

Код для деятельности юридических лиц по ОКВЭД указывается 70.20.2. Документ должен составляться исключительно в письменном виде независимо от того, на какой период времени требуется аренда помещения, если один из участников имеет статус юридического лица (ст. 609 ч. 1 ГК РФ).

Все договора должны также обязательно содержать указанные ниже данные, без которых документ не будет признан действительным:

характеристика сдаваемого помещения;

реквизиты участников, заключивших соглашение (432 и 606 статьи ГК РФ);

сумма выплат за арендование;

нюансы пользования помещением и его ремонта;

подписи обеих сторон;

при отсутствии в тексте документа срока заключения договора, он признаётся заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Договор и все приложения к нему подлежат регистрации в гос. реестре при подписании на срок больше одного календарного года. Только после этого он считается официально заключённым (609 статья ГК РФ). Для осуществления регистрации в гос. органах юридическому лицу потребуется следующая документация:

заявление о регистрации;

подписанный договор со всеми приложениями;

кадастровый паспорт помещения;

подтверждение правового статуса юридического лица (свидетельство о гос. регистрации, учредительные документы и прочее);

бумаги, подтверждающие уплату госпошлины (15 000 рублей);

дополнительные документы, если требуются (например, документы, подтверждающие полномочия представителей арендатора либо юридического лица и т. д.).

Аренда нежилого помещения у физического лица

При заключении договора аренды с арендодателем, не являющимся юридическим лицом, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:

в документе должны быть указаны адрес и характеристики объекта;

арендные выплаты не подлежат начислению НДС в связи с тем, что договор заключается с физ. лицом;

в сумму выплат за арендование могут входить также коммунальные платежи;

выплаты производятся несколькими вариантами – безналичным способом на банковский счёт физ. лица или наличными средствами;

изменение размера платы может происходить не более раза ежегодно (ст. 614 ч. 3 ГК РФ);

при указании срока аренды более одного года необходимо зарегистрировать договор в территориальном органе Росреестра.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста: